Din perspectivă regională, în ceea ce privește acordarea de credite ipotecare, persistă inegalități semnificative între județe. Aproximativ o treime din stocul de credit ipotecar a fost acordat către cei care locuiesc în zona București-Ilfov.

Creditul imobiliar (este avut în vedere creditul ipotecar și creditul de consum garantat cu ipoteci acordat populației) s-a menținut la un nivel important și a continuat tendința ascendentă din ultimii ani, arată datele cu privire la domeniu, publicate la sfârșitul lunii trecute de Banca Națională a României.

La finalul lunii septembrie 2019, creditul imobiliar înregistra o valoare de aproape 91 miliarde lei (+6% comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior) și reprezintă 67% din volumul expunerilor totale la nivelul sectorului.

Mai puține împrumuturi prin Prima Casă

Totuși, trebuie observat că în contextul Strategiei Programului Prima Casă pe termen mediu (2017 – 2021), creditarea prin acest program a intrat pe o traiectorie descrescătoare. De altfel, Strategia Programului Prima Casă pe termen mediu (2017-2021), elaborată la finalul anului 2016 de către Ministerul Finanțelor Publice, prevede reducerea treptată a volumelor de garanții. Conform acesteia, până în anul 2020 inclusiv este prevăzut un plafon de garanții în cuantum de 2 miliarde lei, în scădere de la 2,5 miliarde lei, cât a fost în anul 2016, iar în anul 2021 plafonul este prevăzut să fie redus la 1,5 miliarde lei.

Ponderea creditului nou acordat prin programul guvernamental Prima Casă în totalul creditelor ipotecare acordate populației în ultimele 12 luni reprezintă 28%, în scădere cu 8 puncte procentuale. În pofida diminuării considerabile a fluxului de împrumuturi noi, categoria Prima Casă se menține la un nivel semnificativ (34,8 miliarde lei, respectiv 44% din volumul creditelor ipotecare acordate populației).

Inegalități regionale

Din perspectivă regională, persistă inegalități semnificative între județe, în ceea ce privește creditul ipotecar. Astfel, aproximativ 35% din stocul de credit ipotecar a fost acordat către debitori din zona București-Ilfov, acesta fiind urmat la o distanță importantă de Cluj (6%), Timiș (6%) și Constanța (5%). Aceste divergențe sunt prezente și în cazul împrumuturilor Prima Casă, indicând că acest program a avut un impact limitat pentru îmbunătățirea accesului la creditare din perspectivă regională.

Cu excepția Bucureștiului, ponderea acestor județe fruntașe a crescut în ultimele 12 luni, indicând o accentuare a divergențelor regionale. Celelalte 35 de județe cumulează 40% din stocul de credit, deși reprezintă 70% din populația țării. Aceste unități administrative sunt caracterizate de o densitate scăzută a unităților bancare, relativ la numărul locuitorilor, o proporție ridicată a populației rurale, venituri medii scăzute, dar și de o diminuare a populației rezidente în ultimii 10 ani.

„Prin urmare, modificarea condițiilor de accesare a acestui program reprezintă o abordare adecvată, de natură să reducă în timp caracterul sistemic al acestuia. În urma recomandării nr. R/1/2018 a Comitetului Național pentru Supravegherea Macroprudențială, programul guvernamental Prima Casă urmează să fie recalibrat din punct de vedere social. Principalele modificări prevăzute se referă la (i) restricții de accesare în funcție de venit (veniturile nete lunare ale beneficiarului individual sau ale beneficiarului împreună cu soțul sau soția, după caz, nu pot depăși valoarea de 4.500 lei, însă pragul urcă la 7.000 de lei, dacă familia are unul sau mai mulți copii) și (ii) subvenționarea ratelor de dobândă (0,5 puncte procentuale în cazul familiilor cu un singur copil și 1 punct procentual în cazul celor cu doi sau mai mulți copii). Până în prezent, acest proiect a fost adoptat de Senatul României în luna septembrie 2019 și prezentat în Camera Deputaților în luna octombrie 2019,” se arată în documentul BNR.

Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (loan-to-value – LTV) pentru creditele ipotecare standard nou-acordate sectorului populației este de 80%, rămânând constant față de trimestrele anterioare. Păstrarea acestui indicator la un grad prudențial este importantă atât pentru a preveni creșterea excesivă a creditării, cât și pentru menținerea unui nivel de capitalizare adecvat al debitorilor, în cazul unor eventuale scăderi ale prețurilor imobiliare.

Pentru îmbunătățirea accesului la finanțare în zonele cu densitate scăzută a unităților bancare relativ la numărul locuitorilor, cu o proporție ridicată a populației rurale și cu venituri medii scăzute, va fi nevoie atât de creșterea nivelului de educație financiară a populației, cât și de crearea de noi locuri de muncă, locuri care vor oferi debitorilor veniturile necesare pentru a putea contracta un împrumut. Îmbunătățirea absorbției fondurilor europene, ce se adresează modernizării infrastructurii rurale și creșterii productivității agricole, poate constitui o soluție eficientă în acest sens.

Scade neperformanța

În ceea ce privește sectorul companiilor, calitatea portofoliilor sistemului financiar-bancar pentru expunerile din piața imobiliară comercială rămâne mai scăzută, comparativ cu întreg sectorul companiilor, însă aceasta s-a îmbunătățit constant în ultimii ani. Rata creditelor neperformante pentru expunerile directe a ajuns la un nivel de 9,2% în luna septembrie 2019, cu 3,3 puncte procentuale mai puțin, comparativ cu trimestrul 3 din 2018.

Pentru creditele cu garanții imobiliare, calitatea portofoliilor este mai redusă, cu o rată a creditelor neperformante de 10,3% în luna septembrie 2019. În structura creditelor cu garanții imobiliare, cele rezidențiale și cele comerciale contribuie mai mult la această situație, în timp ce creditele cu garanții mixte au cea mai redusă rată a creditelor neperformante, de 2,9%.

Expunerile sectorului bancar față de piața imobiliară comercială (incluzând companiile din sectoarele construcții și imobiliar, precum și creditele ipotecare acordate altor companii decât celor care activează în domeniul construcții sau imobiliar) au crescut în primele trei trimestre ale anului 2019, după o perioadă amplă de scădere. Din totalul portofoliului corporativ pe care îl dețin băncile, expunerile totale pe piața comercială imobiliară reprezintă 58% (68,3 miliarde lei la septembrie 2019), din care expunerile directe către companiile din sectorul construcții și imobiliare însumează aproximativ 20%  (23,1 miliarde lei la septembrie 2019).

După destinația împrumuturilor, creditele de investiții pentru firmele care activează în sectoarele imobiliare reprezintă 33% din total și au crescut constant în ultimii ani, ajungând la 7,5 miliarde lei în luna septembrie 2019. ■