Cum ajunge statul să plătească un sfert din locuință și să subvenționeze dobânda

Aberațiile unui program imobiliar

408
7 minute de lectură

Guvernul a promovat ordonanța de urgență care pune bazele legale pentru începerea programului numit „O casă pentru fiecare familie”. Din nou, prin ordonanță și printr-o mișcare surprinzătoare și populistă, în același timp. Noul program se dorește a fi continuatorul celebrului „Prima casă”. Reușește însă să fie mai restrictiv decât „Prima casă” (are o serie de praguri de venituri pentru beneficiari), dar și mai generos, oferind dobânzi subvenționate, prime la cumpărare, garanție mai mare și un prag mai ridicat al sumei împrumutate.


Mai întâi însă, este nevoie de o succintă analiză a „Primei case”. A fost un program foarte utilizat de consumatori și de bănci. Cifrele o dovedesc: din anul 2009, când a fost lansat, și până anul trecut, au fost acordate aproximativ 268.000 de garanții, în valoare de 23,7 miliarde de lei, ceea ce dovedește succesul de care s-a bucurat accesarea programului.

Și băncile, și clienții au fost mulțumiți de program, dar este clar că „Prima casă” a influențat și piața imobiliară. Ofertele pentru locuințe și-au aliniat prețul la nivelul de credit pe care îl oferea programul „Prima casă”, adică în jurul valorii de 60.000 de euro. Toată lumea recunoaște că programul a ținut în viață piața imobiliară, în momente în care tranzacțiile și clienții nu erau în număr mare.

Un nou program imobiliar, mai generos și cu subvenții de la stat

În ultima perioadă însă, tot mai mulți reprezentanți ai instituțiilor implicate în acest program, dezvoltatori imobiliari, bancheri, banca centrală, instituții de garantare, afirmă din ce în ce mai des că este momentul ca programul „Prima casă” să fie redus.

Nu sunt neapărat semnale că ar crește întârzierile de plată, dar este o problemă ce ține de prudență. O eventuală schimbare a situației economiei românești, în sensul încetinirii creșterii sau chiar al intrării în recesiune, poate modifica situația disciplinei de credit a clienților „Prima casă”. Acest program poate deveni, în cazul unei căderi economice, o sursă de credite neperformante pentru sistemul bancar.

În acest context, specialiștii se așteptau ca programul „Prima casă” să își piardă din susținere. Dimpotrivă, programul metamorfozat în „O casă pentru fiecare familie” va duce la creșterea cheltuielilor bugetare.

Programul are deja o bază legală, oferită de o ordonanță apărută recent, și prevede o creștere a facilităților acordate. Astfel, va crește plafonul de creditare până la 570.000 de lei, adică mai mult decât o dublare a sumei. Avansul plătit de beneficiari se menține între 5% și 10%. De asemenea, și garanția acordată de stat crește, de la 40%-50%  ̶  la 80%. Acest lucru înseamnă un risc mai mare pe care și-l asumă statul în caz de neplată a creditului până la terminarea contractului.

Parametrii în funcție de care se calculează dobânda

Prima restricție este legată de veniturile celor care doresc să acceseze programul. Veniturile nete ale persoanei sau ale familiei la data solicitării creditului garantat nu pot depăși valoarea de 8.000 de lei pentru o persoană, 10.000 de lei pentru o familie cu doi membri sau o familie formată dintr-un adult și un copil, 11.000 de lei pentru o familie cu trei membri sau o familie formată dintr-un adult și doi copii, și 12.000 de lei pentru o familie formată din doi adulți și cel puțin doi copii.

În ceea ce privește dobânda de acordare a creditului, prevederile programului sunt destul de complicate. Astfel, ordonanța prevede ca dobânda la creditele acordate prin noul program să fie între 0,9% și 5,5%, ca dobândă fixă pe întreaga durată a derulării contractului.

Dobânda este fixă, dar se calculează în funcție de o serie de criterii. Adică, în funcție de venituri, de numărul de copii al familiei sau dacă beneficiarul se încadrează într-un grad grav de handicap, se acordă o serie de reduceri ale dobânzii sub formă de subvenții de la bugetul de stat.

Este vorba despre reducerea cu 2,6 puncte procentuale a ratei dobânzii pentru beneficiarii care au venituri nete lunare, pentru anul 2019, mai mici de 6.000 de lei individual, de 7.000 de lei pentru o familie formată din doi adulți sau un beneficiar care este asistent maternal pentru un copil, de 8.000 de lei pentru o familie cu un copil și de 9.000 de lei pentru o familie cu doi sau mai mulți copii. Începând cu anul 2020, veniturile valabile pentru acordarea subvenției se vor actualiza anual cu rata medie a inflației pentru anul anterior și se vor publica pe pagina de internet a Comisiei Naționale de Strategie și Prognoză. Mecanismul de subvenționare a dobânzii se va realiza pe baza declarației fiscale lunare a angajatorului beneficiarului și este valabil în perioada în care beneficiarul se încadrează în veniturile menționate de actul normativ.

Un joc între venituri mai mari și subvenționarea dobânzii

Este de remarcat că programul poate crea o situație ciudată, și anume ca persoanele care au luat un împrumut să refuze o creștere salarială pentru a putea păstra subvenționarea dobânzii. Sau, în orice caz, vor trebui să își facă un calcul legat de cum este mai bine: să accepte o creștere salarială sau să păstreze subvenția pentru dobândă.

De asemenea, se mai acordă o reducere de dobândă în funcție de numărul de copii aflați în întreținere (un punct procentual pentru un copil, două puncte de dobândă pentru doi sau mai mulți copii) sau de persoanele cu handicap grav din familie. Astfel, cel mai scăzut nivel al dobânzii poate ajunge la 0,9%. Cea mai mare rată a dobânzii poate fi de 5,5%.

Este un mecanism extrem de intervenționist, care readuce în zona bancară o practică a subvenționării dobânzii de către bugetul de stat, deci de către contribuabili.

Aproape un sfert din casă este plătită de stat

În proiectul noului program apare și o subvenție greu de imaginat. Este vorba despre faptul că se prevede ca statul să plătească 700 de lei pe metrul pătrat pentru cei care cumpără locuințe noi, cu o suprafață cuprinsă între 50 și 100 de metri pătrați. Cu alte cuvinte, pentru o casă de 100 de metri pătrați, cumpărătorul va primi de la stat o primă de 70.000 de lei, adică aproximativ 15.000 de euro. O singură condiție este impusă, și anume ca achiziția să se facă de la un dezvoltator. Așadar, o astfel de schemă nu ajută doar familiile, ci și companiile de construcții, cele care au deja un stoc de apartamente finalizate sau cele care construiesc. Este o subvenție nesperată atât pentru unii, cât și pentru ceilalți.

Ideea pare a fi inspirată din modelul austriac numit „Banca pentru locuințe”. Diferența importantă dintre programul lansat în Austria și cel din România este că primul îi obligă pe clienți să economisească bani pentru a putea beneficia de prima de la stat. În România, statul acordă subvenția fără nicio obligație din partea clienților. Este ușor de bănuit că, în aceste condiții, prețul locuințelor va crește către limita de creditare a programului, adică 120.000 de euro.

Estimările arată că susținerea programului „O casă pentru fiecare familie” va costa bugetul, anul acesta, aproximativ un miliard de lei. Bani care se vor duce de la toți cei care plătesc taxe și impozite către persoane fizice și către dezvoltatori imobiliari. O afacere bună, pentru unii!

LĂSAȚI UN COMENTARIU

Comentariul:
Introduceți numele