Schumpeter
Ediția tipărită | Afaceri
9 mai 2019
MARII AFACERIȘTI ai proprietăților comerciale sunt la lumi distanță de hipsterii din marea industrie high-tech – mai mult niște mini Donald Trump-i decât Steve Jobs-i. Industria lor este una de cărămizi, nu de biți. Vânzările lor cresc din metru pătrat în metru pătrat. Ei se luptă local, nu pe piețe de tipul „câștigătorul ia totul”. Puțini oameni au mers la Universitatea Stanford lăudându-se că ambiția lor în viață este să dezvolte afaceri imobiliare.
Analizând peisajul Americii și al Europei, sunt ușor de vizualizat cărămizile și mortarul comercial ca victime ale tehnologiei. În America, deși comerțul electronic încă reprezintă mai puțin de 10% din vânzările en detail, el a ucis malluri și a lăsat în urmă centre comerciale pustii și proprietari abandonați. În Marea Britanie, odată cu penetrarea comerțului online, deținătorii de proprietăți de valoare suferă de o epidemie de magazine închise și de falimente. Unele fonduri de investiții pariază că datoriile lor vor deveni viitorul „Big Short”.
Marile firme high-tech se laudă că sunt „delistate de active” – Uber deține facilități fizice în valoare de doar 1,6 miliarde de dolari. Totuși, departe de lumina reflectoarelor, firmele imobiliare fac profituri grase de pe urma boomului high-tech. Trusturile de investiții imobiliare listate public (REIT), care sunt structuri legale eficiente din punctul de vedere al taxării, care distribuie veniturile către investitori din proprietățile pe care le dețin, transformă locurile periferice ale Americii și Europei într-un hinterland de depozite, centre de date și turnuri de telecomunicații. Poate că nu arată frumos. Dar, în America, cinci REIR care deservesc industria high-tech valorează, laolaltă, 250 de miliarde de dolari, mai mult decât dublul valorii lor de acum cinci ani. Prologis deține depozite, Eqinix și Digilat Realty dețin centre de date. American Tower și Crown Castle International posedă turnuri de telefonie mobilă. Dacă cineva poate să scoată bani de la mogulii high-tech, ei sunt aceștia.
Să începem cu comerțul electronic. În locurile unde terenurile și mâna de lucru sunt ieftine, ele au devenit o mană cerească pentru proprietarii de REIT industriale, care se concentrează mai mult pe logistică. Să luăm exemplul Inland Empire, o vastă întindere de terenuri prăfoase care erau presărate, odinioară, cu plantații de citrice, la 100 km Est de Los Angeles. În 2002, Amazon s-a mutat acolo, închiriind primul său „centru de împlinire” de 92.000 de metri pătrați. După șase ani și jumătate, se construiește cel de-al 13-lea centru de distribuție al gigantului comerțului online. Walmart, Target și alte lanțuri comerciale au depozite online în zonă. John Husing, un economist (care face călătorii prin junglele din Noua Guinee în timpul liber), spune că, în martie, un spațiu uriaș asemănător era în construcție. „Avem praf și nimeni altcineva nu are”, spune el. „Aproape la fel de repede pe cât îl construim, îl și umplem.”
Asemenea depozite, ca niște cutii uriașe, sunt coloana vertebrală a pieței REIT-urilor industriale. Dar, cum timpii de livrare se scurtează (luna trecută, Amazon a promis livrări gratuite într-o singură zi pentru clienții fideli), REIT-urile construiesc și închiriază depozite mai mici, mai apropiate de clienții lor, și chiar în interiorul orașelor. Să luăm de pildă, zona din apropierea Cleveland, Ohio. Printr-o ciudată întorsătură a sorții, două malluri comerciale abandonate, Randall Park și Euclid Square, ambele căzute victime unei combinații de criză financiară din 2008-2009, ravagiilor epidemiei opioidelor și comerțului electronic, sunt acum resuscitate sub forma unor centre uriașe de distribuție ale Amazon. CBRE, o firmă imobiliară, a identificat 24 de astfel de proprietăți defuncte pe întreg teritoriul Americii, care sunt transformate în centre logistice, cu o suprafață vastă de spațiu industrial.
Constrângerile legate de terenuri dau naștere la alte inovații. În orașul de baștină al Amazon, Seattle, Prologis a împrumutat o practică pe care o folosește în Japonia și China pentru a construi ceea ce se consideră a fi primul centru de distribuție multietajat din America. Între timp, cumpărăturile online i-au permis, în fine, lui Walmart să își facă o mai demult râvnită intrare în New York. Pentru afacerile sale în comerțul electronic, Jet.com a închiriat un depozit de 19.000 metri pătrați în Bronx pentru livrări în aceeași zi de mărfuri și alimente pentru cei din clasa urbană cu mobilitate în creștere.
Astfel de evoluții înseamnă că chiriile din centre metropolitane, precum New York, sunt la maxime istorice, iar spațiile libere, la minime istorice. Nareit, un grup industrial de lobby, spune că, în ultimii trei ani, REIT-urile industriale au avut câștiguri totale anuale de aproape 20% (REIT-urile care dețin mall-uri regionale au pierdut 6% pe an). Wall Street Journal a scris că GLP, un REIT cu sediul la Singapore, a cerut un IPO pentru operațiunile sale americane care l-ar evalua la 20 de miliarde de dolari. Asta ar fi una dintre cele mai mari listări imobiliare din America.
Dincolo de comerțul electronic, firmele de cloud-computing, ca Amazon Web Services și Microsoft, și firmele de telecomunicații mobile, ca AT&T, închiriază proprietăți enorme de la REIT-uri care construiesc și operează centre de date și turnuri de telefonie mobilă. Proprietarii de centre de date oferă spațiu, cooling, lumină și lățime de bandă; clienții lor își instalează acolo serverele. Ei vorbesc despre profituri adiționale provenite dintr-o explozie de colectare de date pentru inteligența artificială, din condusul auto fără șofer și din internetul obiectelor.
Proprietarii de turnuri pentru telefonie mobilă ocupă mai puțin spațiu desfășurat. Chiar și așa, American Tower și Crown Castle sunt două dintre cele mai mari REIT-uri din America, grație afacerilor aducătoare de bani de a avea mai mulți chiriași operatori de telefonie mobilă într-un singur turn. Se așteaptă ca rețelele de telecomunicații de a cincea generație (5G) să amplifice oportunitățile, deoarece fiecare antenă deservește o zonă mai mică, dar care are nevoie de o infrastructură mai densă.
În afară de turnuri, Crown Castle investește în fibră și în „rețele de celule mici” pe stâlpii de iluminat și pe alți suporți urbani. Clienții săi 5G le vor închiria.
Cărămizi, biți, boom-uri și prăbușiri
Nu este ceva neobișnuit ca baronii imobiliari să profite de boomul din afaceri – să ne gândim la suburbii, în zorii epocii automobilelor. Dar cât de repede se poate ajunge la o prăbușire? O recesiune ar putea să diminueze încrederea, dar puțini se așteaptă ca o încetinire economică să deraieze trecerea la digitizare. Excesul de încredere ar putea duce la exces în construcții, dar mutarea în orașe ridică bariere naturale la intrare, sub formă de prețuri înalte ale terenurilor. Creșterea dobânzilor va diminua profiturile și, într-o zi, piața se va prăbuși. Poate că temerea cea mai mare este aceea că, spre deosebire de depozitele din cărămizi de odinioară, e greu să ne imaginăm că urâtele cutii unde se află depozitele Amazon ar putea deveni locuințe la modă când se schimbă ciclul.
Acest articol a apărut în secțiunea Afaceri din ediția tipărită a The Economist, sub titlul „Chestiile REIT” (în engleză, REIT se pronunță la fel ca „right” – în romană, „corect”, joc homofon intraductibil în română)
