Locuințele au devenit mai accesibile anul trecut, cel puțin aceasta este concluzia analizei unui indicator care descrie dimensiunea temporală a efortului financiar ce trebuie depus pentru achiziție.

Indicatorul preț pe venit (Price-to-Income) a coborât la 6,5 în luna iunie 2019. de la 7 în luna iunie 2018, arată cele mai recente date despre domeniul imobiliar, făcute publice de BNR în ultimul său raport asupra stabilității financiare. Conform acestui indicator, o persoană cu un venit mediu poate cumpăra o locuință în aproximativ 6,5 ani, dacă și-ar cheltui tot salariul în acest scop. În 2018, prețul unei locuințe echivala cu salariul mediu pe șapte ani. Factorul care a condus la această ușoară îmbunătățire a fost scăderea prețurilor bunurilor imobiliare rezidențiale, care, pentru prima dată din primul trimestru al anului 2015, au înregistrat o rată reală medie anuală negativă, respectiv -0,3%. Acest factor împreună cu faptul că numărul tranzacțiilor a înregistrat în iunie 2019 o scădere de 29% în termeni anuali indică o temperare a activității pe piața imobiliară rezidențială, tendință aflată în contrast cu activitatea de pe piața imobiliară comercială, care a înregistrat o evoluție ascendentă.

„Analiza ultimelor informații privind cele două piețe nu indică riscuri sistemice semnificative. Se mențin însă vulnerabilitățile structurale specifice piețelor imobiliare evidențiate și în evaluările precedente: (i) în cazul pieței imobiliare rezidențiale, evoluții divergente pronunțate la nivel regional și după mediul de rezidență, respectiv concentrarea expunerilor sistemului financiar față de zone caracterizate de creșteri rapide ale prețurilor și (ii) în cazul pieței imobiliare comerciale, opacitatea pieței, numărul mic de tranzacții și valoarea mare a acestora și, respectiv, expunerile mari ale sectorului bancar”, concluzionează documentul BNR.

Durata de vânzare a unei proprietăți a crescut

Pe de altă parte, analiza factorilor pe partea de cerere pentru piața imobiliară rezidențială indică, de asemenea, o temperare a activității. Intenția de achiziție a unei locuințe a crescut într-un ritm mai redus comparativ cu perioada anterioară: 3,7% în perioada iulie 2018 – iunie 2019, de la 5,1% în intervalul anual anterior.

Durata de vânzare a unei proprietăți a înregistrat cel mai mare nivel din trimestrul al doilea al anului 2014, respectiv 86 de zile.

Pe partea condițiilor ce țin de ofertă se observă, deopotrivă, o încetinire. Indicele activității de construcții rezidențiale a scăzut cu 2% în perioada analizată (iulie 2018 – iunie 2019). Mai mult, numărul autorizațiilor de construcție pentru clădiri rezidențiale s-a redus cu 1,6%, în timp ce suprafața construită a înregistrat un avans modest, de 2,6%, în aceeași perioadă. Cu toate acestea, numărul locuințelor terminate la nivel național a crescut cu 14%, în termeni anuali, în perioada iulie 2018 – iunie 2019, ceea ce arată că o parte a activității de construcții s-a bazat pe terminarea unor construcții începute anterior intervalului de timp analizat.

Documentul BNR mai arată că activitatea pieței imobiliare a fost puternic divergentă, nu doar geografic, ci și după mediul de rezidență. Numărul locuințelor terminate în mediul urban a crescut cu 30%, în timp ce în mediul rural, acesta a scăzut cu 6% în aceeași perioadă.

Crește suprafața construită

Pe piața imobiliară comercială, evoluțiile înregistrate în primele trei luni ale anului 2019 au fost mixte. Astfel, chiriile pentru toate tipurile de imobile (spații comerciale, de birouri, respectiv spații industriale) și ratele de neocupare pentru spațiile industriale s-au menținut relativ constante, în timp ce ratele de neocupare pentru spațiile de birouri au crescut ușor, semnalând o posibilă inversare a tendinței de scădere, observată încă din a doua jumătate a anului 2012.

Oferta de bunuri imobiliare comerciale s-a menținut la un nivel susținut, superior valorilor înregistrate în zona euro. Indicele activității de construcție pentru clădiri nerezidențiale s-a majorat cu 8% în perioada analizată. De asemenea, autorizațiile de construcții pentru această categorie de clădiri arată o creștere a ofertei în perioada următoare, suprafața construită înregistrând un avans de 17% în perioada iulie 2018 – iunie 2019. Evoluția a fost determinată de creșterile înregistrate de alte tipuri de clădiri decât cele pentru birouri, în cazul acestora fiind observată o majorare de 8%. Spre comparație, în zona euro, rata de creștere a autorizațiilor pentru clădiri nerezidențiale (exprimate în metri pătrați construiți) a fost de 2,8% în aceeași perioadă.

Costurile cu forța de muncă s-au majorat și în domeniul imobiliar

Analiza activității sectoarelor construcții și imobiliar arată o îmbunătățire ușoară în perioada analizată. Contribuția celor două sectoare la formarea produsului intern brut a înregistrat un avans moderat până la 13,3% la finalul lunii iunie 2019, de la 12,9% în luna iunie 2018. În plus, așteptările pentru perioada următoare (iulie 2019-iunie 2020) indică o continuare a creșterii activității în acest sector, principalii factori determinanți fiind așteptările privind cererea și cele privind finanțarea proiectelor imobiliare.

Dar, spre deosebire de acestea, așteptările privind forța de muncă constituie un factor de frânare a activității. Costurile cu forța de muncă s-au majorat deja cu 17% în sectorul construcțiilor și cu 9% în sectorul imobiliar, în perioada analizată.

Firmele din construcții se împrumută preponderent din afară

De asemenea, creșterea costurilor de construcții, în condițiile unei evoluții modeste și chiar negative a prețurilor proprietăților imobiliare, luând în considerare și nivelul ridicat al îndatorării acestor firme, în special de la entități nerezidente, face ca aceste două sectoare – construcții și imobiliar – să fie vulnerabile la posibile șocuri atât dinspre piețele internaționale, cât și la cele dinspre evoluțiile macroeconomice interne, mai ales în condițiile în care anterior au demonstrat un nivel ridicat de prociclicitate.

„Continuarea tendinței de ameliorare a sănătății financiare a acestor companii din ultimii ani poate fi de natură să contribuie la atenuarea impactului unor eventuale evoluții nefavorabile”, consideră analiștii BNR.

În contextul gradului mai ridicat de îndatorare al companiilor din sectoarele construcții și imobiliare, o altă vulnerabilitate la nivelul acestora este reprezentată de faptul că se împrumută preponderent din afara țării (61% din total îndatorare), valoarea datoriei externe fiind în creștere cu 10% comparativ cu anul anterior, în timp ce creditul bancar s-a majorat cu 7,1% (trimestrul 2 din 2019, față de trimestrul 2 din 2018). „Expunerea în creștere la riscul valutar, în condițiile accelerării costurilor de construcție concomitent cu o evoluție modestă a prețurilor proprietăților și a chiriilor, poate influența negativ capacitatea de rambursare a datoriilor în cazul acestor companii”, consideră specialiștii BNR. ■