Prof Univ. Dr. Bogdan Căpraru
Piața imobiliară românească și-a revenit lent din șocul provocat de criza financiară globală, care a debutat în toamna lui 2008 prin prăbușirea băncii de investiții Lehman Brothers. Revirimentul economiei, programul Prima casă și creșterile salariale din ultimii ani au susținut piața imobiliară rezidențială. Expansiunea economică regională diferențiată a impulsionat piața imobiliară de birouri, dar profitabilitatea acesteia depinde masiv de evoluția economică a zonei respective. În esență, evoluția pieței imobiliare este influențată de mai mulți factori, inclusiv de demografie și de fiscalitate. În prezent, temerea unor analiști se canalizează pe un posibil recul al prețurilor în perioada următoare, în țara noastră. Deși se materializează o serie de riscuri, un recul major al pieței imobiliare depinde, până la urmă, de evoluția generală a economiei.
Dobânzile mai mari și cadourile de sărbători au redus cererea
Ca pe orice piață, prețul este dat de raportul dintre cerere și ofertă. Specific pieței imobiliare este decalajul între adaptarea cererii cu oferta. Adaptarea cererii și ofertei se realizează cu un anumit decalaj în timp datorat proiectării, construirii și găsirii sursei de finanțare în scopul construirii de noi imobile, precum și inelasticităţii cererii de imobile (în special, ca urmare a posibilităților de finanțare a achizițiilor). Acest decalaj face posibil un dezechilibru pe termen scurt al pieței. În ultimii ani, a crescut mult oferta de imobile noi, pe fondul scăderii ratelor de dobândă (ca urmare a diminuării în piață a ROBOR și EURIBOR), însă, în ultima parte a anului, creșterile de dobânzi la lei, precum și sezonul sărbătorilor de iarnă au diminuat cererea solvabilă de imobile. Acestea sunt posibilele cauze ale scăderii numărului de tranzacții din decembrie.
În ecuația prețului, cererea e esențială
Dezvoltarea imobiliară dintr-o anumită zonă este direct corelată cu gradul de dezvoltare al regiunii geografice respective. Studiile empirice arată că între dezvoltarea economică și evoluția pieței imobiliare există o relație de dublă determinare. Unele regiuni geografice au avantaje comparative față de altele din perspectiva producerii unor bunuri și servicii de calitate și în condiții mai profitabile, în contextul unei combinații profitabile ale factorilor de producție: pământ, forță de muncă, capital și tehnologie. Aceste avantaje pot proveni din avantaje naturale (port la mare, zonă minieră etc.); forță de muncă înalt calificată; apropierea de piețele de consum importante. Pornind de la aceste considerente, putem spune că țara noastră prezintă contraste mari în ceea ce privește gradul de dezvoltare al regiunilor. Astfel, există și discrepanțe în ceea ce privește dezvoltarea piețelor imobiliare regionale, cu ritmuri diferite de creștere a prețurilor. Ca urmare, un eventual recul pe piața imobiliară din România va fi diferit ca intensitate pe regiuni, ba chiar am putea asista la creșteri de prețuri, cel mult stagnări, în anumite localități unde raportul între cerere și ofertă va conduce spre această stare de fapt. Atât timp cât cererea va fi în continuare solvabilă, iar oferta este sub cerere, presiunea va fi în continuare pe prețuri. Mai mult, scopul pentru care se dorește achiziționarea unui imobil rezidențial este cel pentru a locui în acesta și/sau pentru investiții (așteptări ale creșterilor de prețuri în timp sau pentru închiriere). Astfel, am putea vedea o migrare a clienților din anumite zone mai dezvoltate cu cerere de imobile în zonele mai puțin dezvoltate sau nu la fel de dezvoltate, dar cu perspective de creștere.
Investițiile în economie susțin piața imobiliară
Contează foarte mult și tipul, și numărul de industrii de bază din acea regiune. Industria de bază este cea care produce bunuri și servicii preponderent pentru consumatori din afara comunității din localitatea respectivă. De exemplu, Uzina Dacia Pitești pentru Mioveni, Șantierul Naval pentru Galați, industria IT pentru Cluj-Napoca sau Antibiotice pentru Iași. Cu cât o regiune are mai multe industrii de bază, cu atât perspectivele de creștere sunt mai mari. Angajații acelor companii care funcționează în domeniile cu avantaje comparative au/vor avea nevoie de spații de birouri, depozite, centre logistice, locuințe etc., sugerând un potențial de dezvoltare imobiliară. Dependența de o singură industrie de bază nu este de preferat. De exemplu, localitățile din zonele miniere sau cele unde fabricile au fost închise. Astfel, poate exista un risc ridicat în condițiile în care mediul de afaceri se înrăutățește și poate determina migrarea investitorilor (străini sau autohtoni) din acele localități. Regimul fiscal nefavorabil, creșterea costurilor salariale fără echivalent în productivitatea muncii, infrastructura precară sunt principalele motive care pot face ca aceștia să închidă afacerile din acele zone. Acest fenomen ar avea un impact semnificativ negativ și pe piața imobiliară.
Euforia creșterilor salariale poate păli
Creșterile salariale din domeniul bugetar au adus o amplificare a puterii de cumpărare de imobile rezidențiale la nivel național și îmbunătățirea gradului de îndatorare. Însă întrebarea care se pune este: cât de sustenabilă este această creștere de venituri pe termen mediu și pe termen lung, având în vedere dificultățile actuale ale bugetului în a menține aceste cheltuieli. Perspectivele unor posibile „tăieri” de cheltuieli publice pot anula efectele „Wage led Growth”, adică a acelui tip de creștere economică bazată excesiv pe consumul susținut de creșteri salariale. Periculos este faptul că aceste creșteri de salarii și promisiunile de creșteri viitoare au creat un sentiment de exuberanță în piață din partea acestor clienți, încurajându-i să achiziționeze imobile și să contracteze credite imobiliare.
Fuga capitalului străin poate tăia prețurile
Nu trebuie să uităm nici de situația la nivel mondial. Intrarea în recesiune a unor economii, mai ales de importanță globală, ar putea crea efect de domino și asupra economiei noastre. Economia Chinei dă semne de oboseală, SUA par să ajungă la vârf de ciclu economic, Europa nu o duce chiar foarte bine. O parte din oferta și cererea de imobiliare de la noi din țară este susținută de capital străin, atât în ceea ce privește ipostaza de dezvoltator, cât și în ceea ce privește achizițiile de imobile. Ultimele măsuri fiscale, precum și perspectiva de înrăutățire a mediului macroeconomic de la noi ar putea determina retrageri de capitaluri și un apetit mai scăzut pentru investiții imobiliare, cu impact negativ asupra prețurilor.
Un recul al creditării poate afecta piața imobiliară
Poate, cel mai important factor cu influență asupra pieței imobiliare este piața finanțărilor. La noi în țară, finanțarea imobiliară rezidențială se realizează preponderent prin bănci. Perioada ratelor EURIBOR negative, precum și cea a minimelor pentru ROBOR a încurajat creditarea bancară imobiliară din România. Însă odată cu finalul anului 2017, ROBOR a luat-o pe o pantă ascendentă, ca urmare a perspectivelor privind inflația și a noilor reglementări privind activitatea băncilor. Controversatele măsuri fiscale precipitate la finalul anului trecut vor crește costul intermedierii financiare din România. Creșterea va fi nu doar prin ROBOR, ci și prin marja fixă adăugată la ROBOR în calculul ratelor variabile la credite, creștere corelată cu întețirea unei stări de risc în economie. Astfel, creditele noi vor deveni mai scumpe și ca urmare a acestui fapt. Dificultățile în susținerea deficitului bugetar în limitele de 3% impuse de Uniunea Europeană, precum și promisiunile de creșteri salariale vor întreține în continuare presiuni inflaționiste, cu perspective de creștere a dobânzilor în piață.
Riscul cel mai mare vine din șirul de acte normative cu privire la activitatea băncilor: plafonarea dobânzilor, limitarea valorii recuperabile a creanțelor cesionate și eliminarea caracterului de titlu executoriu al contractelor de credit, ordonanța cu privire la taxa pe activele bancare și cea cu privire la deducerea în limita a 30% din impozitul pe profit al creditelor neperformante vândute recuperatorilor de creanțe. Ele vor scădea oferta de finanțări imobiliare bancare ca urmare a costurilor induse de aceste măsuri, dar și din cauza unei stări de incertitudine, hazard moral și selecție adversă. Este posibil să vedem și exit-uri din piață ale unor bănci străine. Un eventual recul al creditării bancare afectează în cascadă cererea solvabilă de imobile: imediat, prin restricții la creditele imobiliare și, ulterior, din cauza încetinirii creșterii economice, a afacerilor, ca urmare a restrângerii creditării bancare în general.
Riscul reglementărilor fără studii de impact
Programul „Prima casă” este și el în pericol. Chiar dacă riscul este împărțit deopotrivă cu statul, el este mai mare, deoarece clienții au acces la acest credit cu avansuri mai mici decât la creditele imobiliare standard. Legea limitării valorii recuperabile a creanțelor cesionate poate induce un comportament speculativ din partea lor. Ei pot să-și recupereze imobilele cel mult la dublul valorii pe care o obține banca de la recuperatorii de creanță în urma cedării imobilului.
Proprietatea evaluată în euro, plata în lei
De asemenea, o caracteristică a pieței imobiliare din România este aceea că prețurile imobilelor se stabilesc în euro și se plătesc în lei (moneda națională). Astfel, evoluțiile de pe piața valutară au influență asupra tranzacțiilor imobiliare. Tendința de creștere a cursului leu-euro va scumpi în monedă națională imobilele. Astfel, am putea avea o scădere a prețului în euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumpărare a cererii, care câștigă preponderent veniturile, economisește și contractează credite în monedă națională (lei). Astfel, din acest punct de vedere, contează cu cât a scăzut prețul în euro față de cât a crescut euro față de leu. E posibil să se compenseze, să fie mai mare prețul în monedă națională sau mai mic.
Fiscalitate favorabilă, dar până când?
Regimul fiscal pare a fi unul favorabil, mai ales în urma ultimelor măsuri cu privirea la extinderea cotei TVA de 5% și în alte condiții, precum și facilitățile fiscale acordate salariaților din domeniul construcțiilor. Întrebarea care se pune este dacă acestea vor compensa efectele negative posibile ale celorlalți factori. De asemenea, regimul proprietății este unul foarte important. Atât timp cât acesta este garantat, lucrurile vor merge pe un făgaș normal, numai că ultimele acțiuni ale guvernului cu privire la Pilonul II de pensii provoacă fiori reci în ceea ce privește acest lucru.
Atomicitatea ofertei de imobile, din perspectiva dimensiunii afacerii dezvoltatorilor, ar putea deveni un punct slab al pieței imobiliare, în contextul în care mediul economic se înrăutățește. Avem dezvoltatori de talie mică (unii, chiar persoane fizice) și companii mari. Cei de talie mică sunt mai vulnerabili la riscul de faliment. Astfel, am putea avea situații de blocaje de stocuri de imobile noi, ca urmare a procedurilor de faliment care pot întârzia și mai mult vânzarea lor.
Un alt factor important este comportamentul demografic al populației. Românii, în general, doresc să fie proprietari de imobile. Dar odată cu ruptura de generații (aici mă refer la Millennials), am putea vedea o preferință pentru închirierea de locuințe. Acest lucru va influența mult celălalt segment al pieței imobiliare: piața chiriilor. Totodată, observăm o migrare a familiilor către locuințele de tip unifamilial (case). De asemenea, nu trebuie ignorată migrația românilor în străinătate. Dacă la începutul tranziției a fost un factor de creștere pe piața imobiliară, prin banii economisiți (pentru majoritatea era o migrare temporară, în scopul unor acumulări), acum mulți se gândesc la o plecare definitivă din țară (unii chiar își vând proprietățile).
Reglementările în domeniul construcțiilor, regulile de urbanism și arhitectură, precum și accentul pe aspectele legate de impact asupra mediului vor impune noi standarde în ceea ce privește construcțiile noi, cu afectarea valorii celor vechi. Acest lucru va afecta în timp și pe termen lung stocul de imobile vechi. Cred că din acest punct de vedere avem deja o „criză” a valorilor, care cu greu va fi remediată!
Efectele regimului fiscal (cota de 5% pentru TVA impune o suprafață maximă de 120 mp pentru clădire și de maximum 250 mp pentru teren) și ale programului „Prima casă” (plafon maxim pentru un credit de acest tip) și-au pus amprenta deja puternic asupra tipurilor de construcții rezidențiale. Pe de altă parte, a avut și un efect pozitiv, deoarece a susținut clasa de mijloc și a impus spații locative ajustate la nevoile și stilul de viață ale acestei categorii sociale (dimensiune, arhitectură, funcționalitate, cheltuieli de întreținere etc.).
După cum vedem, evoluțiile viitoare de pe piața imobiliară românească depind de mulți „dacă”. De asemenea, contează foarte mult ce impact asupra pieței vor avea factorii despre care am vorbit, cu ce intensitate vor acționa. Din nefericire, stelele nu prea se aliniază în favoarea evoluțiilor de pe piața imobiliară și ne putem aștepta la un punct de inflexiune pe anumite segmente ale ei. Rămâne de văzut amplitudinea corecției: dacă va fi una de anvergură sau nu, dacă va fi o simplă corecție sau va evolua către criză.
Când vorbim despre crize… Recesiunea descrie un declin al activității economice și o diminuare temporară a acesteia. Producția scade, investițiile se reduc și are loc o stagnare a afacerilor. A nu se confunda cu o criză. Recesiunea nu este la fel de gravă ca o criză economică. Recesiunea tehnică măsoară starea de declin a economiei prin existența a două trimestre de scădere a PIB-ului de la un trimestru la altul. Practic, încearcă în mod cantitativ să definească starea de recesiune. Termenul de recesiune tehnică a fost introdus de către economistul american Art Okun, în 1967.
Criza economică poate avea mai multe cauze și implică o scădere dramatică a activității economice. Ea se poate manifesta la nivel internațional și poate fi provocată de o criză financiară. Criza financiară, la rândul său, presupune o cădere bruscă a prețului activelor financiare și, de regulă, este acompaniată de o panică bancară (un număr foarte mare de deponenți își retrag în același timp depozitele de la bănci, de teamă că nu vor putea să le recupereze).
Depresiunea economică este o formă severă de criză economică, când starea de scădere economică este însoțită de o rată foarte mare și persistentă a șomajului.
Cât privește noțiunea de criză imobiliară, am putea avea mai multe situații. Una dintre ele este o scădere semnificativă a prețurilor de pe piață, cu implicații asupra garanțiilor bancare, activelor financiare care au suport active imobiliare etc. De asemenea, o creștere puternică a prețurilor care fac imobilele puțin accesibile poate însemna tot o situație de criză. O altă ipostază a crizei imobiliare poate fi atunci când avem un ritm de creștere lent sau o stagnare a ofertei de imobile noi, cu implicații asupra prețurilor acestora și o suprapopulare a stocului existent.