Consultanții imobiliari estimează, pentru 2019, o evoluție apropiată de cea înregistrată anul trecut pe segmentul de spații industriale și de birouri.
În 2019, piața industrială va avea o dinamică similară cu cea a anului precedent, estimează consultanții de la Crosspoint real estate într-o analiză. În București, ca urmare a dezvoltării continue a comerțului online, cererea de spații logistice și de centre de distribuție în interiorul liniei de centură, zonă cunoscută sub denumirea de logistica urbană, va crește. În plus, schimbările din legislație legate de siguranță și incendii vor stimula cererea de spații industriale moderne, cu suprafețe sub 1.500-2.000 mp. „Proprietarii de spații industriale de mici dimensiuni vor fi nevoiți să facă investiții semnificative în spațiile respective pentru a se alinia noilor cerințe. La nivel național, îm zonele care beneficiază de infrastructură modernă și de acces la autostrăzi, dezvoltarea de spații de producție și logistică va continua, în consecință segmentul logistic va ajuta la dezvoltarea unor orașe din Transilvania, precum Oradea, Cluj-Napoca și Târgu Mureș”, se arată în analiză.
Pe segmentul de producție, cererea se va concentra pe zone unde, odată cu accesul la infrastructura modernă, există și forță de muncă calificată disponibilă. Orașe precum Brașovul, spre exemplu, atrag companii mari de producție, precum și subcontractorii locali ai acestora. Un alt avantaj pe care îl are Brașovul este faptul că în 2020 va fi inaugurat aeroportul local. Faptul că tot mai multe companii se relochează în spații industriale pe care le dețin va menține chiriile la același nivel ca în anii anteriori. În 2018, stocul de spații industriale în România era de aproximativ 3,75 milioane de metri pătrați, cu 400.000 de metri pătrați aflați în diferite stadii de construcție și planificați pentru a fi livrați la finalul anului 2019. Prin urmare, 2018 a marcat un nou record pe piața industrială, cu aproximativ 455.000 de metri pătrați de spații industriale noi livrate într-un singur an. Bucureștiul continuă să fie cea mai mare piață pentru acest segment, cu un stoc de 2,2 milioane de metri pătrați la sfârșitul lui 2018.
Piața închirierilor, cea mai dinamică în București
Activitatea de închiriere pe segmentul industrial în 2018 a însumat în jur de 520.000 de metri pătrați, majoritatea tranzacțiilor fiind noi închirieri. Cea mai dinamică piață a fost cea din Capitală, cu o cotă de 58% , urmată de Cluj și Timișoara, cu o cotă combinată de 30%. Cererea principală vine din partea companiilor de logistică. Acestea au închiriat peste 120.000 de metri pătrați de spații industriale. Nivelul chiriilor pentru spațiile industriale de primă calitate a rămas aproximativ neschimbat față de anul anterior. 4,25 euro/mp/lună, în majoritatea orașelor regionale. Costurile adiționale includ taxa pe bunuri imobile și asigurările, serviciile de securitate și mentenanța și variază între 0,5 euro/mp/lună și 0,9 euro/mp/lună. În pofida nivelului-record de noi livrări, ratele de neocupare ale spațiilor industriale rămân scăzute, în jur de 5% la nivel național și 3% în Capitală.
Randamentele investiționale ale spațiilor premium în București au rămas stabile. În 2018, față de 2017, la 8,5%, în timp ce în orașele regionale randamentele variază între 8,7% și 9,25%, iar în orașele secundare, între 9,25% și 10,25%. Numai patru tranzacții relevante s-au încheiat în 2018 pe segmentul industrial, cu o valoare totală estimată de 60,9 milioane de euro, fapt cauzat în principal de disponibilitatea scăzută de spații industriale scoase la vânzare pe piață. Odată cu livrarea de noi spații, este de așteptat ca activitatea de investiții să își revină la nivelul anilor anteriori. În comparație cu 2017, activitatea investițională pe segmentul industrial a fost cu 77% mai scăzută.
Chiriile pentru birouri, la același nivel ca în 2018
Consultanții estimează pentru 2019 o menținere a nivelului chiriilor pentru birouri la nivelul anului trecut. Astfel, nivelul primelor chirii pe piața birourilor va rămâne, cel mai probabil, neschimbat, la nivelul de 18-19 euro/mp/lună. Proprietarii oferă stimulente precum luni gratuite sau bugete pentru amenajarea spațiilor de lucru, prin urmare, chiriile nete sunt cu circa 10%-15% mai mici decât chiriile cerute. Cu toate acestea, nivelul scăzut al ratei de neocupare va determina și o scădere a stimulentelor. Rata de neocupare a birourilor în 2018 a atins cel mai scăzut nivel istoric, 7%. Dacă proiectele planificate în 2019 vor fi livrate la timp, este probabil ca rata de neocupare să crească cu 0,5-1%. Prețul de închiriere a unui spațiu subteran de parcare este între 100 și 150 de euro/lună. „Piața de birouri devine din ce în ce mai competitivă. Nivelul ridicat de livrări de clădiri noi va duce la deplasarea cererii, în București, determinând o creștere a ratei de neocupare, în special în clădirile vechi, situate în zone cu accesibilitate redusă. Proprietarii vor fi obligați să investească în recondiționări sau să scadă costurile de ocupare, pentru a putea rămâne activi pe piață, împreună cu noua generație de clădiri, în majoritatea lor clădiri verzi, cu facilități de ultimă generație și conectivitate excelentă la mijloacele de transport în comun, în special metrou. Clădirile de birouri în campus devin din ce în ce mai atrăgătoare și valoarea lor de piață ar putea crește odată cu interesul pe care l-au arătat în ultima vreme dezvoltatorii imobiliari, investitorii și potențialii chiriași. Zone precum Floreasca, Barbu Văcărescu și cea de Vest înregistrează cele mai scăzute rate de neocupare, în timp ce rata medie de neocupare pentru zona de Sud rămâne de peste 20%”, se arată în analiza Crosspoint.
