Prețurile proprietăților de lux din lume scad

    Locuințele șic sunt acum o clasă de active globale

    9 minute de lectură

    Tăieri de lux

    Ediția tipărită | Finanțe și economie – 7 martie 2019 | HONG KONG, LONDRA, NEW YORK, SYDNEY ȘI VANCOUVER


    ONE BLACKFRIARS (BLACKFRIARS NUMĂRUL UNU) se înalță spre cer de pe malul drept al Tamisei, anunțându-și prezența în centrul Londrei. Noul turn de 50 de etaje conține 274 de apartamente de lux, a căror valoare variază de la un preț oarecum scump de 1 milion de lire sterline, până la un dureros  scor de 15 milioane de lire sterline. Grație porțiunii sale distinctive de la mijloc, clădirea a fost botezată „Burtica”, de către Robert Schiller, care a câștigat un premiu Nobel pentru economie cu lucrarea sa despre identificarea bulelor imobiliare. Numele i s-ar putea aplica și pieței imobiliare umflate de la Londra. Prețurile aproape s-au dublat, din 2009.

    Nu doar la Londra s-au hipertrofiat valorile proprietăților în deceniul de după colapsul pieței imobiliare, care aproape că a tras cu el sistemul financiar al lumii: prețurile sunt aproape de noi maxime în multe locuri, potrivit celei mai recente analize făcute de The Economist pentru piețele imobiliare globale (vezi graficul). În cinci dintre cele mai râvnite orașe din lume – Hong Kong, Londra, New York, Sydney și Vancouver – prețurile locuințelor au crescut constant timp de mai mulți ani după 2009.

    Acum, totuși, mai ales în cazul celor mai scumpe, în zonele „zero” din astfel de orașe, dispar excesele. La Vancouver, unde prețurile reședințelor de lux au scăzut cu 12% în ultimul an, agenții se plâng de reduceri zdravene la proprietățile de lux. Michael Bublé, un cântăreț de mare succes la public, și-a vândut recent locuința din Vancouver cu 28% mai puțin decât valoarea evaluată. Prețurile au început să scadă în august la Hong Kong și au scăzut cu 9% de atunci. Dezvoltatorii de acolo au fost terifiați când ofertele lor pentru un teren liber din cartierul cel mai scump din lume – bine denumit „Vârful” – nu au atins prețul de rezervă al guvernului în luna octombrie. În Manhattan, prețurile au scăzut cu 4,3%, anul trecut; StreetEasy, o firmă de listări online, calculează că 60% din locuințele oferite pentru 1 milion de dolari sau mai mult în 2018 nu s-au vândut. La Sydney, prețurile celor mai scumpe locuințe s-au redus cu 16% din 2017.

    Consultanța Savills de la Londra estimează că prețurile proprietăților de lux au scăzut cu 20% de la vârful atins în 2014. Vânzările de locuințe cu valoare mai mare de 1 milion de lire sterline sunt cu 20% mai puține decât în 2016. Deși Brexitul nu a susținut prețurile, această încetinire are motive mai vaste, spune Lucian Cook, șeful de cercetări la Savills: reducerea fluxurilor transfrontaliere de capital; politica guvernamentală; costul banilor; și oferta tot mai mare.

    Acești factori sunt comuni și pentru alte orașe globale. Într-adevăr, FMI notează că mișcările prețurilor la locuințe au devenit din ce în ce mai corelate în întreaga lume și că legătura este mai mare între marile orașe, decât între țări. Asta, deoarece imobiliarul devine o clasă de active mai degrabă globală decât una pur locală. Turbulențele pe piețele internaționale afectează proprietățile rezidențiale de lux, la fel cum afectează acțiunile și obligațiunile. FMI notează că această corelație internațională crește în momentul unor recesiuni severe și poate să ajute la prognozarea riscului unei recesiuni.

    Un factor la baza acestei corelații este crearea de avere. Grație unei explozii în domeniul tehnologic și unei Chine în ascensiune rapidă, lumea a creat noi milionari într-un ritm de 250 de oră, în ultimii opt ani. Potrivit Credit Suisse, milionarii dețineau 45% din averea imobiliară a lumii în 2018, în creștere față de 36% în 2010. O mare parte din banii lor se duc spre proprietăți fastuoase, acasă și în străinătate. Banca elvețiană consideră însă că ritmul a încetinit: ea prognozează că ritmul creșterii numărului de noi milionari va scădea cu o cincime în cei cinci ani până în 2023.

    În China, unde trăiesc o șesime din noii milionari ai lumii, a devenit din ce în ce mai greu să scoți bani pe furiș din țară. În 2015-2016, 1,3 trilioane de dolari s-au scurs din China (excluzând investițiile străine directe). De atunci însă, autoritățile au lansat o campanie împotriva corupției printre elite și au înăsprit aplicarea limitei de 50.000 de dolari de persoană la accesul la dolari și la alte valute străine. Asta a afectat piețele rezidențiale în mare măsură și la distanță. Asociația Națională a Agenților Imobiliari din America estimează că în anul fiscal care se termină în martie 2018, cumpărătorii chinezi au cheltuit 30 de miliarde de dolari pe locuințe în America, cu 4% mai puțin față de un an înainte. În Australia, unde cumpărătorii internaționali sunt limitați la noile construcții, investițiile chineze în noile construcții au scăzut cu 36% la 1,3 miliarde de dolari australieni (970 de milioane de dolari) în 2018. Totuși, chinezii reprezintă încă un sfert din cumpărătorii internaționali, proporție regăsită și la Londra.

    Politicienii au avut și ei un rol în asta. Îndemnate de cetățenii furioși că s-au văzut eliminați de pe piețele urbane, guvernele locale și naționale au încercat să potolească excesele pieței. Vancouverul a ridicat taxa pe tranzacții la cumpărarea de proprietăți de către nerezidenți de la 15% la 20% în 2018. Guvernul britanic a sporit taxele pe tranzacții. El percepe nu mai puțin de 288.000 de lire sterline pe cumpărarea unei locuințe de 2,5 milioane de lire sterline, față de 100.000 de lire sterline în 2010. Executivul de la Londra a impus și taxe suplimentare pentru non-cetățenii britanici. Noua Zeelandă a mers cel mai departe, introducând o interdicție totală pe cumpărarea de locuințe existente de către străini, din octombrie anul trecut.

    Costul banilor are și el un efect de slăbire a pieței. Politica monetară, care a fost relaxată atâta vreme, se înăsprește. Liam Bailey de la Knight Frank, o altă firmă de consultanță, notează că acum costă cu 65% mai mult să plătești ipoteca la o casă de un milion de dolari din America, decât cu trei ani înainte. Ce-i drept, cumpărătorii de proprietăți de lux plătesc adesea cash; totuși apetitul lor poate însă să scadă, din cauza randamentelor tot mai mici. Potrivit firmei de cercetare MSCI IPD, randamentul brut locativ la proprietățile rezidențiale destinate investițiilor a scăzut sub 5% pentru prima dată în 2016.

    Randamentele au fost împinse în jos parțial de greutatea ofertei. În cei trei ani până în 2016, investitorii „îți aruncau banii spre oricine cu personalitate, cu puls și cu o idee rezonabilă” pentru o nouă construcție imobiliară la Londra, spune Jonathan Vandermolen, un consultant imobiliar. Manhattanul este la fel de plin de oferte de locuințe de lux, în mare parte grație noii mode a apartamentelor „superînguste” care se ridică pe amprente minuscule în Midtown. Aproximativ 8.600 de unități de lux sunt de vânzare – inventarul pe șase ani la ratele actuale de vânzare.

    Luați împreună, acești factori reflectă o lume în care „slowbalizarea” – deznodământul a două decenii de integrare economică globală – s-a instalat. Deși rezidenții mai puțin înstăriți ai acestor orașe se vor bucura de scăderea prețurilor, răcirea interesului străinilor ar putea avea efecte nedorite asupra pieței în sens mai larg. Un raport din 2017, efectuat de London School of Economics, la cererea primarului Londrei, arată că, toate lucrurile fiind calculate, investițiile internaționale în proprietățile rezidențiale ale orașului au contribuit la crearea de ofertă imobiliară, care nu s-ar fi materializat altfel.

    În acest timp, agenții imobiliari, a căror datorie este să fie etern optimiști, susțin că aceste piețe nu pot rămâne jos prea mult timp. Teoria spune că aceste orașe sunt dezirabile dintr-un motiv și că terenurile sunt limitate; așa că prețurile își vor reveni. Acest argument conține un miez de adevăr. Cererea de proprietăți depășește în mod cronic oferta în Hong Kong, de pildă, iar investitorii din China continentală se simt mai în siguranță acolo. Totuși, nicio revenire nu va fi, probabil, la fel de puternică precum ultima: Savills consideră că prețurile proprietăților de lux de la Londra vor fi mai stabile în viitor.

    Din fericire pentru agenții imobiliari, se va găsi mereu cineva care nu citește raportul. Ken Griffin, un titan al fondurilor speculative, a cumpărat recent 3 Carlton Gardens, lângă Pall Mall, pentru aproape 100 de milioane £, cea mai mare sumă plătită pentru o locuință la Londra în peste un deceniu. Apoi, a plătit suma-record de 238 de milioane $ pentru o locuință în Manhattan. Atunci când un plutocrat hotărât are chef, e greu de oprit.


    Acest articol a apărut în secțiunea Finanțe și economie din ediția tipărită a The Economist, sub titlul „Tăieri de lux”

    LĂSAȚI UN COMENTARIU

    Comentariul:
    Introduceți numele